A due diligence jurídica você já faz. A financeira também. Mas a due diligence técnica de engenharia ainda é a mais negligenciada — e a que mais esconde surpresas caras depois da assinatura.
A due diligence técnica precisa ser conduzida por engenheiros com experiência em ativos institucionais.
Uma due diligence técnica bem feita não é uma inspeção superficial com fotos e comentários genéricos. É uma análise sistemática do estado físico do ativo, traduzida para o impacto financeiro que cada ponto representa no horizonte de 3 a 5 anos do fundo.
Use este checklist como guia de avaliação. Cada um dos 8 pontos abaixo deve ser verificado — e documentado — antes de qualquer decisão de aquisição.
Os 8 Pontos Críticos da Due Diligence Técnica
1- Estrutura e Fundação
Verificar a integridade estrutural do imóvel — pilares, vigas, lajes e fundação. Fissuras, trincas, deformações, recalques e qualquer sinal de comprometimento estrutural precisam ser avaliados por engenheiro estrutural.
Este item exige inspeção presencial com equipamento adequado — não se valida por fotos ou declaração do vendedor.
Recalque diferencial ativo, fissuras diagonais em alvenaria, pilares com exposição de armadura.
2- Impermeabilização e Cobertura
Telhados, coberturas, terraços e áreas molhadas. Infiltrações são a fonte mais comum de problemas técnicos em imóveis corporativos — e o custo de correção varia de dezenas de milhares a centenas de milhares de reais dependendo da extensão e do tipo de sistema.
Exige inspeção durante ou logo após chuvas. Manchas de umidade nos forros são sempre indicativo de problema ativo ou recorrente.
Manchas de eflorescência em paredes, bolhas e descolamentos nas membranas, goteiras nos corredores ou estacionamentos.
3- Sistemas Elétricos e de SPDA
Capacidade da subestação, estado das instalações elétricas, SPDA (para raios), QDGs e painéis. Em imóveis logísticos e corporativos, a demanda de energia do locatário pode ser significativamente maior do que a infraestrutura do imóvel suporta — um upgrade elétrico pode custar de R$ 200 mil a R$ 1 milhão+.
Verificar se a capacidade instalada atende o perfil de locatário desejado. Upgrade de subestação é obra de longa execução e alto custo.
Fiação exposta, disjuntores antigos, subestação subdimensionada para uso pretendido, laudos elétricos vencidos (NR-10).
4- HVAC e Sistemas Mecânicos
Estado e vida útil dos sistemas de ar-condicionado central, ventilação e sistemas mecânicos (elevadores, escadas rolantes, bombas). Elevadores têm contrato de manutenção com manutenção preventiva — verificar histórico. HVAC central com mais de 10 anos em operação intensa já está próximo do fim de vida útil.
Solicitar histórico de manutenção dos últimos 3 anos. Substituição de HVAC central de grande porte pode custar de R$ 500 mil a R$ 3 milhões.
Equipamentos sem plaqueta de identificação, ausência de histórico de manutenção, compressores com ruído anormal.
5- Regularidade Documental Técnica
AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), Habite-se, alvarás de funcionamento, ART/RRT de projetos, laudos de elevadores, PPCI (Plano de Prevenção e Combate a Incêndio). Documentação técnica irregular gera passivo que o fundo assume na aquisição.
AVCB vencido é passivo imediato. Regularização pode exigir obras de adequação não previstas no orçamento.
AVCB vencido há mais de 12 meses, ausência de Habite-se atualizado, laudos de elevadores vencidos, ART de projetos originais inexistente.
6- Estado das Fachadas e Vedações
Fachadas de vidro (curtain walls), revestimentos externos, esquadrias e juntas de dilatação. Em edifícios altos, inspeção de fachada requer acesso especializado (alpinistas ou andaimes). Fachadas comprometidas geram risco de acidentes, passivo jurídico e desvalorização do ativo.
Solicitar laudo de inspeção de fachada (obrigatório a cada 5 anos em SP pela Lei 10.518/88). Ausência desse laudo já é um passivo.
Vidros trincados ou com silicone velho/oxidado, peças de revestimento soltas, marcas de impacto em fachada, sinais de movimentação nas juntas.
7- Infraestrutura de Logística (para Galpões)
Para FIIs logísticos, adicionar: piso industrial (capacidade de carga, nivelamento, ausência de trincas de retração), docas (estado, número e adequação ao perfil de operação), altura livre, pé-direito, sprinklers e sistema de drenagem do pátio.
Piso industrial fora do nivelamento tolerado (3mm/3m) inviabiliza operação de equipamentos automáticos — custo de regularização é alto e demorado.
Trincas mapeadas no piso, docas com niveladores defeituosos, ausência de sistema de sprinklers conforme NFPA/Corpo de Bombeiros.
8- Estimativa de CAPEX dos Próximos 3 Anos
Não é parte da inspeção, mas é a conclusão dela. Com base em todos os itens verificados, o advisor técnico deve entregar uma estimativa dos investimentos necessários nos próximos 36 meses — segregados por urgência (imediato, curto prazo, médio prazo) e por tipo (manutenção, retrofit, regularização).
Esse número deve entrar diretamente na modelagem financeira da aquisição. Um CAPEX de R$ 2 milhões nos primeiros 2 anos muda completamente o retorno projetado.
Laudo que não inclui estimativa de investimentos não é uma due diligence técnica — é uma inspeção visual.
Resumo do Checklist
- ☐ Estrutura e fundação — sem comprometimento ativo
- ☐ Impermeabilização e cobertura — sem infiltrações ativas
- ☐ Sistemas elétricos — capacidade adequada ao uso pretendido
- ☐ HVAC e mecânicos — vida útil residual documentada
- ☐ Regularidade documental técnica — AVCB, Habite-se, ARTs
- ☐ Fachadas — laudo de inspeção vigente
- ☐ Infraestrutura logística (galpões) — piso, docas, sprinklers
- ☐ CAPEX projetado 3 anos — estimativa documentada e precificada
O Que Fazer Quando Algo Falhar no Checklist
Nem toda falha no checklist é motivo para abandonar a aquisição. A pergunta certa não é “esse ativo tem problemas?” — qualquer ativo com alguns anos de uso vai ter. A pergunta certa é: “quanto esse problema custa e como isso afeta o preço e o CAPEX do fundo?”
Com uma due diligence técnica bem feita, você tem três opções táticas:
- Renegociar o preço — reduzindo o valor da aquisição pelo montante estimado de correção
- Exigir regularização prévia — como condição de fechamento do negócio
- Provisionar no CAPEX — incorporando o custo na modelagem e aceitando o ativo com esse passivo já precificado
Uma due diligence técnica não é um relatório de problemas — é uma ferramenta de negociação e de proteção do fundo.
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